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El derecho de preferencia en materia arrendaticia esta establecido en la ley bajo dos figuras que se plantean como uno de los principales derechos del arrendatario, en ambos casos, se establece la posibilidad de que el arrendatario continué como poseedor de la vivienda ya sea como nuevo propietario o seguir siendo un poseedor precario.

Así pues, la preferencia arrendaticia se define como aquel derecho que tiene un arrendatario de seguir ocupando un inmueble con preferencia a un tercero si el propietario desea seguir arrendando la vivienda. En el caso de que el propietario desee vender la vivienda existe el derecho de preferencia ofertiva el cual establece la obligación de ofrecer el inmueble en venta al arrendatario antes que a un tercero, siempre y cuando este se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

La preferencia arrendaticia se plantea como un derecho en el cual solo el arrendatario tiene la potestad de rechazar o aceptar el arrendamiento, se presume la aceptación cuando este no manifiesta mediante documento autentico  con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato su voluntad de no continuar arrendando la vivienda, adicionalmente, el arrendador deberá presentar ese documento ante la Superintendencia Nacional de Vivienda para notificar que el arrendatario ha renunciado a su derecho de preferencia. De esta manera únicamente  el arrendador podrá dar en arrendamiento la vivienda a un tercero.

En caso de incumplimiento por parte del arrendador, en el sentido de usar alguna técnica para lograr que el arrendatario  renunciara a su derecho de preferencia y decide arrendar a un tercero, deberá indemnizar al arrendatario que renuncio con el equivalente a 100 U.T por cada mes que permanezca fuera de la vivienda. En este sentido, si el arrendador lo que quería era vender la vivienda y no se la ofreció al arrendatario, este podrá ejercer su derecho de Retracto Legal arrendaticio.

El derecho de preferencia ofertiva esta dado por la obligación del arrendador de informar al arrendatario en primer lugar y mediante documento autentico su “voluntad” de venderle el inmueble, determinando en dicho documento de oferta el valor del inmueble establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de acuerdo a su justo valor, así como las condiciones y modalidades de la negociación entre las cuales se prohíbe la venta de contado y el pago  en un plazo menor a 1 año. Así mismo, el arrendatario deberá notificar por escrito su aceptación o su rechazo pero, si transcurren 90 días y el arrendatario no ha dado su respuesta, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero pero solo bajo las mismas condiciones ofrecidas al arrendatario, de hacerlo bajo otras condiciones mas favorables el arrendatario podrá ejercer su derecho de Retracto Legal.

Así mismo, es importante señalar que en el caso de transcurrir un año sin que el propietario venda el inmueble deberá realizar la oferta nuevamente al arrendatario. En este sentido, de evadir el ofrecimiento y vender a un tercero haría la venta nula sin necesidad de ejercer la acción judicial de nulidad.

Una de las características del derecho a la propiedad es ser exclusivo lo cual le otorga al propietario la capacidad y el derecho de decidir el destino de su propiedad mientras no afecte al orden publico.

Escrito por Noryant Morillo


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